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07.01.2015

Augen auf beim Wohnungsverkauf

Expertentipp

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung will wohl überlegt und geprüft sein, denn als Käufer kann man grobe Fehler bei der Auswahl der Immobilie machen. Neben der Lage und baulichen Beschaffenheit müssen auch die rechtlichen Bestimmungen sorgfältig geprüft werden. Wer sich dabei nicht nur von Gefühl und Äußerlichkeiten leiten lässt, sondern die Auswahl nach harten Kriterien vornimmt, handelt richtig.

Die Lage ist entscheidend

Sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger gilt: Die Lage muss stimmen! Generell sollte auf eine gute Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel, Supermärkte und Schulen geachtet werden. Ungünstig auf das eigene Wohlbefinden oder die Vermietbarkeit wirken sich auch Lärmquellen aus, Nachtlärm ist besonders störend. Achten Sie auf Lärmquellen, die nicht sofort als solche auffallen. Häuser in zentraler Lage sind knapp und teuer. Wer einen gewissen Anfahrtsweg zur Stadt oder zur Arbeit in Kauf nimmt, kann Geld sparen.

Baulicher Zustand des Hauses

Sanierungsmaßnahmen an Gemeinschaftsanlagen eines Hauses sind von den Wohnungseigentümern zu übernehmen. Über solche Investitionen entscheiden die Eigentümer gemeinschaftlich. Große Kostenfaktoren sind vor allem Dach, Frisch- und Abwassersystem, Elektrik, Fenster und Dämmung sowie die Heizungsanlage. Die Anforderungen an die Wärmedämmung von Gebäuden und an die Wirtschaftlichkeit von Heizungsanlagen steigerten sich im Laufe der letzten Jahre markant. Wenn Zweifel aufkommen, sollten Sie einen Bausachverständigen oder Immobilienmakler zu Rate ziehen, der Ihnen bei der Einschätzung des baulichen Zustandes helfen kann.

Der Kaufpreis

Der Kaufpreis einer Immobilie hängt neben dem baulichen Zustand und der Lage stark von den örtlichen Marktgegebenheiten sowie der Nachfrage ab. Dennoch gibt es Hinweise, ob das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt. Der erfahrene Immobilienmakler weiß, ob ein Preis angemessen ist und besitzt fundierte Kenntnisse über Fördermöglichkeiten und Nebenkosten.

17.12.2014

STEUERFALLE BEIM IMMOBILIENVERKAUF

Der Verkauf einer Liegenschaft kann teuer werden. Fachmännischer Rat hilft, sowohl die richtige Entscheidung zu treffen als auch Sicherheit zu geben und in den meisten Fällen Geld zu sparen. Grundsätzlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien einkommensteuerpflichtig (Einkommen aus spekulativen Geschäften), wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen.

Bei einer Schenkung oder Erbschaft zählt als Anschaffungsdatum jener Zeitpunkt, an dem der Geschenkgeber bzw. Erblasser die Immobilie erstmals entgeltlich erworben hat.

Schon nach zwei Jahren steuerfrei veräußern

Verkäufer, die ihre Wohnung oder ihr Eigenheim mindestens die ersten zwei Jahr ab Kauf als ihren Hauptwohnsitz genutzt haben, können schon nach zwei Jahren ihre Liegenschaft steuerfrei mit Gewinn verkaufen. Oft reicht aber die Meldebestätigung allein nicht aus. Es wird geraten, zusätzlich Nachweise zu erbringen, die die Liegenschaft als Mittelpunkt der Lebensinteressen des Verkäufers belegen (z.B. Stromrechnung, Wasserrechnung. Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien sind von diesen Regelungen ausgenommen.) Vorsicht ist auch bei „verspätetem Einzug“ geboten.

Begünstigungen für „Häuslebauer“

Begünstigt sind all jene, die ihr Haus selbst gebaut haben. Diese müssen allfällige Differenzen zwischen den Anschaffungskosten ihres Hauses und dem Verkaufserlös für das Gebäude nie versteuern. Sie sind weder an der Frist noch daran gebunden, dass sie darin gewohnt haben müssen. Dies soll vor allem jenen helfen, die mit viel persönlichem Arbeitseinsatz und Nachbarschaftshilfe ihrem Traum vom Eigenheim verwirklicht haben. Nach den allgemeinen Einkommenssteuervorschriften müssten Sie beim Verkauf Einkommenssteuer zahlen, da Sie im Regelfall nur die Materialrechnungen als Beleg für die Anschaffungskosten haben. Damit würden Sie beim Verkauf rein rechnerisch einen hohen Gewinn erzielen, weil die persönliche Arbeitsleistung und die des Nachbarn mangels Rechnung dabei nicht mitzählen.

Auch hier gibt es aber in der Praxis zahlreiche Einschränkungen zu beachten. So ist nur das Gebäude – und nicht die Gewinne, die auf den Grundanteil entfallen – befreit. Selbst hergestellt ist nur, was nicht einfach zu einem Fixpreis gekauft wird, sondern als „Bauherr“ – mit einem gewissen Kostenrisiko behaftet – ausgeführt wurde. Insbesondere beim Kauf von Fertigteilhäusern ist besonderes Augenmerk auf die Gesamt- Risikoverteilung zu legen. Unter Umständen können hier auch Käufer von Fertigteilhäusern zu Fixpreisen noch als „Bauherr“ gelten.

30.11.2014

Bodenpreisentwicklung in Vorarlberg

Eine Analyse im Dezember 2013

Die Frage der Verfügbarkeit von Grund und Boden ist inzwischen eine Kernfrage der gesellschaftlichen Entwicklung. Tausende Jahre hindurch wurde Land als kollektiv zu nutzendes Gut gesehen, sowie es für Luft und teilweise für Wasser in weiten Teilen der Welt Gültigkeit hat. Wie hat sich das Eigentum an Grund und Boden entwickelt: Im 15. Jahrhundert gab es in England erste Ansätze zur Auflösung der sogenannten Allmende die auch aufgrund von Enteignungen erfolgte. Die Entfeudalisierung in Europa verbreitete dann das Eigentumsrecht auf gesellschaftlichem Milieu, die bis dahin in grundherrschaftlicher Abhängigkeit waren. Im 20. Jahrhundert führte eine rasche Kapitalisierung der Landwirtschaft zu Konzentrationsprozessen beim Eigentum an Grund und Boden, der bis heute anhält. 

Die gesamte Studie können Sie unter folgendem Link betrachten:

http://impool.at/files/Studie_Preisentwicklung_Baugrundstuecke.pdf

07.11.2014

Expertentipp


UMZUG INS NEUE ZUHAUSE

Endlich ist es soweit – der Umzug in das neue Zuhause. Kisten werden gepackt, der Möbeltransport bestellt und bald beginnt das Leben in einer neuen Umgebung. Trotz aller Vorfreude sind noch einige wichtige Dinge zu klären und zu erledigen – sowohl im alten als auch im neuen Zuhause. Eine gute Planung hilft, Ärger zu vermeiden.

Im alten Zuhause

Wenn Sie in Miete wohnen, müssen Sie das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der zu Beginn vereinbarten Frist kündigen. Regeln Sie auch vor der Wohnungsübergabe die Rückzahlung der Kaution. Sollte der Vermieter oder Nachmieter einige Gegenstände von Ihnen ablösen, ist eine Wertminderung von 10 – 15 % pro Jahr einzurechnen. Lesen Sie im Mietvertrag, wie Sie Ihre Wohnung zu übergeben haben und planen Sie rechtzeitig die Handwerkarbeiten. Vier Wochen vor dem Umzugstermin ist es ratsam, die Übertragung des Telefon- und Internetanschlusses zu regeln, auch der Anbieter des Kabelfernsehens ist zu kontaktieren.

Am Tag der Übergabe muss bei Wohnungen mit eigener Gastherme der Zählerstand abgelesen und an die VEG bzw. Stadtwerke zu melden, eventuell muss auch der Stand des Stromverbrauchs abgelesen und dem Stromanbieter mitgeteilt werden.

Im neuen Zuhause

Um bei der Ummeldung Zeit zu sparen, kann der Meldezettel online unter www.help.gv.at geladen werden. Dieser muss ausgefüllt und gegebenenfalls vom Vermieter unterschrieben beim Meldeamt der Gemeinde abgegeben werden. Die Ab-/ Anmeldung ist innerhalb von drei Tagen ab Einzug fällig, eine Ummeldung innerhalb von einem Monat.

Bei einem Umzug müssen auch alle Fahrzeuge umgemeldet werden – ein Umzug im gleichen Bezirk macht kein neues Nummernschild notwendig. Hundehalter dürfen nicht vergessen auch ihre lieben Vierbeiner umzumelden.

Adressänderung

Neben dem Arbeitgeber, Arzt, Kindergarten und der Schule sind auch der Mobilfunkanbieter sowie die Zeitung von der Adressänderung zu benachrichtigen. Auch die Bank und die Versicherungen sind bei einem Umzug in ein neues Zuhause zu informieren. Ein Nachsendeauftrag von der Post ist sinnvoll.

22.02.2013

VN Schaltung vom 02.02.2013

VN Bericht vom 02.02.2013

 

Neuer Bürostandort Bludenz

Die Volksbank Vorarlberg Immobilien GmbH & Co OG präsentiert mit Thomas Egger einen erfahrenen Immobilienfachmann.

Experte

Egger steht als Experte für alle Immobilienfragen in der volksbank Filiale Bludenz, Werdenbergerstraße 40, persönlich und unter 0664 2605373 telefonisch gerne zur Verfügung. Seit über 15 Jahren stellt sich die Volksbank Immo mit ihrem ganzen Know-how zum Thema Immobilienverkauf sowie Immobilienkauf in den Dienst der Kunden. Als regionale Maklerfirma kennen die Mitarbeiter den Immobilienmarkt bis ins Detail. Thomas Egger: "Eine ganzheitliche Betreuung sowie eine kompetente Abwicklung unserer Kundenaufträge ist für uns selbstverständlich." Mit 21 Bankfilialen im ganzen Land sind Volksbank-Immobilien regionaler Partner und Dienstleister, wenn es um Immobilien geht.

29.11.2012

Neue Förderungsrichtlinien 2013

Die Landesregierung hat am 27.11.2012 die Wohnbauförderungsrichtlinien für das Jahr 2013 beschlossen:

  • Neubauförderungsrichtlinien 2013
  • Wohnbaufondsrichtlinien 2013
  • Wohnhaussanierungsrichtlinien 2013

Weiter Informationen finden Sie unter folgendem Link

 

15.07.2011

Gewerbeimmobilien mieten – aber richtig!

Viele Unternehmen entscheiden sich, Geschäftsräume zu mieten statt zu kaufen. Bei der Errichtung eines Gewerbe-Mietvertrags müssen einige Details beachtet werden, um für beide Seiten (Mieter und Vermieter) Rechtssicherheit zu schaffen.

 

Beachten Sie unbedingt:

  • Sind die Räumlichkeiten nach dem Baurecht für Ihren Geschäftsbetrieb zugelassen?
  • Schließen Sie den Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit ab. Das hilft, die laufenden Kosten zu planen.
  • Nehmen Sie Nebenabsprachen in den Mietvertrag auf.
  • Die Verwendung „normaler“ Verträge birgt für alle Beteiligten erhebliche finanzielle Risiken.
  • Lassen Sie stets einen maßgeschneiderten Mietvertrag errichten.

 

16.03.2011

Entwicklung am Immobilienmarkt

  • Sie sind direkter Kontaktpartner von Wohnungs- bzw. Haussuchenden (bzw. Verkauf). In welche Richtung geht die Entwicklung? Ist in den letzten sechs Monaten bis einem Jahr ein Trend erkennbar?

4-Zimmerwohnungen und 4-Zimmerwohnugnen mit Garten werden mehr nachgefragt wie in der Vergangenheit.

Der Kauf eines Grundstückes und die anschließende Errichtung eines Einfamilienhauses ist für viele nicht mehr leistbar.

Sanierungsbedürftige Häuser haben hingegen immer Konjunktur.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden weniger nachgefragt.

 

  • Wie beurteilen Sie die Kaufkraft der Interessierten?

An sich hat sich die Kaufkraft der Interessenten nur wenig verändert.

Auf Grund von erhöhtem Sicherheitsdenken der Banken, was auch richtig ist, werden höhere Sicherheiten und somit Eigenmittel gefordert. Dies hemmt oft die Finanzierbarkeit eines Immobilienkaufes.

 

  • Sind Wohnungen und Häuser bei uns in Vorarlberg leistbar?

Generell ja. Die Einkommenssituation im Verhältnis zu den Immobilienpreisen verhält sich in Vorarlberg ähnlich wie in den anderen Bundesländern. Man muss hier aber auch berücksichtigen, dass der Baustandard in Vorarlberg Vorzeigecharakter hat und die Baupreise aus diesem Grund etwas höher sind als in den östlichen Bundesländern.

 

  • Wird es auf dem Immobilienmarkt zu Preissteigerungen kommen?

Ja, die Nachfrage im Gebrauchtsektor ist derzeit sehr groß, jedoch das Angebot von Gebrauchtimmobilien mit  marktgerechten Preisen ist geringer als die Nachfrage. Dadurch wird es in nächster Zeit zu weiteren Preissteigerungen auch auf dem Gebrauchtmarkt geben.

Auch weisen die Daten der Statistik Austria auf rasch ansteigende Materialkosten und Löhne im Bausegment hin.

 

  • Erkennen Sie einen Trend hin zur Mietwohnung?

 

Ja. Sehr gefragt sind derzeit Mietkaufwohnungen. Hier vor allem 3-4-Zimmerwohnungen.

Die 4-Zimmerwohnungen werden natürlich mehrheitlich von Familien nachgefragt, welche auf Grund von Familienzuwachs eine größere Wohnung benötigen. Leider geht hier oft die Schere auf. Nur noch ein Einkommen, aber eine größere Wohnung wird benötigt.

Hier bietet das Modell des Mietkaufes eine tolle Alternative zur klassischen Mietwohnung.

 

  • Wenn ja, was bedeutet das für Anleger und Investoren?

Die Rendite hält sich auf dem bestehenden Niveau. Da wir uns derzeit in einer Niedrigzinsphase befinden ist der Erwerb und die Vermietung von Immobilien zu empfehlen.

 

  • Ist die Nachfrage an Investorenwohnungen groß?

In guten bis sehr guten Lagen mit freiem Mietzins ja.

Bei Investorenwohnungen in schlechteren Lagen wird eine höhere Rendite gefordert.

 

 

 

 

 

 

  • Ist ein Wandel erkennbar, was die Größe von Wohnungen betrifft? Wird die 3-Zimmer-Wohung wirklich bevorzugt?

 

Der Trend geht in Richtung 3-4-Zimmerwohnung wobei hier kein genauer Trend erkennbar ist. Jedenfalls sind 2-Zimmerwohnungen eher rückläufig.

 

  • Wie schwierig ist es eine gebrauchte Immobilie zu verkaufen? Ist die Nachfrage groß?

Ja, die Nachfrage nach Objekten mit marktgerechtem Preis ist sehr groß. Interessenten wissen auch sehr wohl Bescheid, was eine Immobilien wert ist. Objekte welche für den Verkäufer weit über Marktwert angeboten werden sollen, werden von seriösen Maklern meist nicht zur Vermittlung angenommen. Dies erfolgt aus zwei Gründen.

1.      Eine Immobilie kann durch laufende Preisreduktion auch „kaputt“ gemacht werden.

2.      Wenn jemand eine Immobilie über einen Makler erwirbt sollte er sich sicher sein können, dass er diese zu einem marktgerechten Preis erwirbt.

 

  • Worauf achten die Menschen, wenn sie eine Immobilie (neu oder gebraucht) kaufen? Gibt es da Fragen, mit denen Sie praktisch täglich konfrontiert sind?

Betriebskosten, Energieeffizienz, Nachhaltigkeit, Infrastruktur und bei Wohnungen die Parkplatzsituation sind immer Themen die die Käufer und Mieter bewegen.

 

  • Vorarlberg will bis 2050 energieautonom werden? Wie realistisch ist das aus Ihrer Sicht?

Keine Meinung

 

  • Erkennen Sie einen Trend, dass die Generation 60Plus ihre Häuser verkauft und sich barrierefreie Wohnungen mit Lift leistet?

ja


  • Wie sieht die Wohnung bzw. das Haus der Zukunft aus?

Die Wohnung bzw. das Haus der Zukunft weist eine hohe Energieeffizienz auf. Das Objekt ist flexibel im Grundriss, möglicherweise nach Bedarf auch teilbar in zwei Einheiten (im Alter, wenn die Kinder aus dem Haus sind) und wird sicherlich überwiegend barrierefrei gebaut werden.

11.03.2011

Gewerbeimmobilien klug sanieren

Der Investitions- und Sanierungszyklus bei Gewerbeimmobilien liegt meist unter 30 Jahren. Für den Eigentümer sind die Kosten dann am niedrigsten, wenn Maßnahmen gebündelt werden können.

Auch wird der interne Betriebsablauf nur einmal durch Bautätigkeiten gestört.

 

Wirtschaftlichkeitsberechnungen zeigen, dass die thermische Sanierung zeitlich mit den notwendigen Instandhaltungsarbeiten zusammenfallen sollte.

Aus diesem Grund ist es unerlässlich, die energetischen Sanierungen in einer sehr guten Qualität durchzuführen, damit diese den nächsten Investitions- und Sanierungszyklus überstehen.

 

Zusammenlegen von Maßnahmen und zeitgerechtes Sanieren mindert das Risiko und schützt Ihr Vermögen.

27.11.2010

Anlegerwohnungen

Vorteile:    

  • im Alter sind Menschen gerne in 2-3-Zimmerwohnungen ⇒ ehemalige Investorenwohnung kann eigengenutzt werden
  • nur Teilanwendungsbereich MRG (speziell Kündigungsschutz und Befristung  sind geregelt, nicht aber Vertragsgestaltung bzw. alle Interessen der Mieter)
  • Mietzins ist mit Ausnahme der Beschränkungen auf Grund von Förderungen frei vereinbar, es gelten somit keine Mietzinsobergrenzen, der Mietzins kann auch bei Gericht nicht mehr verändert werden
  • Steuerlich: Verkäufer verrechnet inkl. 20 % USt, Investor kann die Umsatzsteuer der Leistungen der Handwerker vom Finanzamt zurückfordern (Vorsteuer)
  • Kredit wirkt sich positiv auf die Einkommenssteuer auf
  • Pensionslücke kann geschlossen werden, wenn de Wohnung bis dahin schuldenfrei ist
  • Meist wertstabil, in manchen Fällen auch Preissteigerung möglich
  • Anlegerwohnungen dürfen maximal 80 m² haben
  • Steuerlast gesamt des Anlegers kann bei hohen Einkommen durch eine höhere Rückzahlungsrate reduziert werden
  • Firmeninhaber und Gesellschafter von Baufirmen erhalten ebenfalls die Investorenförderung (neu)

Vorsicht:

  • Liebhaberei (20 Jahre Durchrechnungszeitraum und es wird kein Gesamtgewinn erzielt) ⇒ rückwirkend wird der Steuervorteil verloren, dieses Problem kann verstärkt auftreten, wenn die Wohnung über einen längeren Zeitraum (gesamt gesehen auf 20 Jahre) nicht vermietet wird und keine Mieteinnahmen zu verbuchen sind
  • Vorsteuer, Jahreszehntel (wenn die Wohnung vor 10 Jahren Vermietungszeitraum verkauft wird, ist pro Jahr zu früh 10% der Vorsteuer zurückzubezahlen
  • Spekulationssteuer bei Einhaltung der 10 Jahre in den meisten Fällen, aber Vorsicht: Es könnten auch bis zu 15 Jahre sein (je nach Wohnung und Verkaufspreis)
  • Maximal 30 % der Wohnungen in einer Wohnung werden als Investorenwohnung gefördert
  • Pro Investor können maximal 10 Wohnungen gefördert werden
  • m²-Preis sollte nicht wesentlich über € 2.300,00 / m² netto liegen
  • Mietzins max € 6,20 / m²
  • Zwischen eigener Eigenheimförderung und Investorenförderung müssen 3 Jahre liegen
  • Im Jahr werden maximal 100 Investorenwohnungen gefördert, Land Vorarlberg stockt diese Zahl jedoch meist um die in den letzten 3 Jahren nicht verbrauchten Kontingente auf